Spesso accade che ci accede ad un mutuo ipotecario per l’acquisto/ristrutturazione di un immobile (mutuo fondiario), abbia poi l’esigenza successiva di “contrarre altri finanziamenti per i più disparati motivi”.
Anzichè però accedere ad un mutuo chirografario (senza garanzia reali), a cui si applicano interessi abbastanza elevati (intorno al 9%), si potrebbe contrarre un secondo mutuo, sempre garantito da ipoteca, però di secondo grado.
In linea di massima le banche sono restie ad iscrivere sull’immobile un’ipoteca di secondo grado, in quanto in caso di inadempimento del debitore bisognerebbe aspettare prima il sodddisfo del debito contratto con il primo mutuo, assistito da ipoteca di primo grado, per poi poter agire per escutere il debitore sul mutuo ipotecario acceso con l’ipoteca di secondo grado.
L’operazione però è possibile semprechè ci sia la cosidetta CAPIENZA.
Si ricorda che le banche all’atto dell’erogazione del mutuo iscrivono sull’immobile “una garanzia ipotecaria” per un valore pari al doppio del finanziamento erogato. (Ossia garantiscono il proprio credito maggiorandolo degli interessi debitori ed altri oneri, notarili, legali, ecc. ecc. eventuali).
ESEMPIO:
– Nel 2002 si acquista un immobile per un valore periziato ed un importo pari ad euro 300.000.
– Il compratore paga subito 100.000 euro, finanziando quindi la differenza solo per una parte del prezzo, ossia per 200.000 euro.
– La Banca iscriverà ipoteca sull’immobile per un importo pari al doppio dell’importo mutuato, ossia per euro 400.000, questo al fine di tutelarsi per la copertura dei costi per interessi, spese notarili, cali di valore dell’immobile, ecc… “nel caso di inadempimento del debitore”.
Se la durata del mutuo è stabilito in 15 anni il debito residuo attualizzato (ossia quello che oggi si dovrebbe restituire alla Banca senza interessi) al 2012 potrebbe essere sceso ad euro 70.000.
In tal caso, visto che il valore dell’immobile è di gran lunga superiore a tale DEBITO RESIDUO, si potrebbe accedere ad un mutuo con iscrizione di ipoteca di secondo grado (con tassi di gran lunga inferiori ad un mutuo chirografario), chiedendo “preventivamente” alla Banca dove si è accesso il primo mutuo, a norma dell’art. 39 del Testo Unico Bancario, “la riduzione proporzionale dell’ipoteca” ogni volta si sia estinto ALMENO 1/5 del debito originario.
Nel nostro esempio sul mutuo di 200.000 euro con un debito residuo di 70.000 si saranno estinti “almeno” i 3/5 dell’importo finanziato, ossia euro 120.000 (200.000/5=40.000,00 x 3 = 120.000).
Ottenendo quindi la riduzione dell’ipoteca da 400.000 (il doppio dell’importo finanziato) a 160.000 euro (il doppio dei quinti ancora non estinti), l’immobile di valore, come detto, pari ad euro 300.000, avrà la capienza teorica per accedere ad un mutuo di secondo grado almeno per 70.000 euro, in quanto iscrivendo l’ipoteca per il doppio del finanziamento (euro 140.000) ci sarebbe la capienza per un secondo mutuo.
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se su un immobile esistono 2 ipoteche di due banche diverse, una di primo e l’altra di secondo grado, in caso di insolvenza e di eventuale asta, automaticamente l’ipoteca di secondo grado decade,se l’importo non core entrambe?
Si solo dopo il soddisfo del mutuo di primo grado se rimane valore puó essere richiesto il pagamento dal mutuo di secondo grado